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- 原地主同意建商興建房屋後，又將土地出售予他人，買受人是否受原地主與建商間契約的拘束?
最高法院103年台上字第943號判決:「按買賣契約僅有債之效力，契約以外之第三人不受該契約之拘束。紀子楨、紀政潭於六十七年五月二日與魏錦水簽訂土地買賣契約書，將四之二、六之二地號部分土地出售予魏錦水，並依該買賣契約出具土地使用同意書，提供系爭土地予偉祺公司興建房屋，上訴人之被繼承人楊秋澤於強制執行程序中承受系爭土地，為原審認定之事實。則楊秋澤既非紀子楨、紀政潭與魏錦水間買賣契約之當事人，其自不受該契約之拘束，偉祺公司或被上訴人不得以該買賣契約債之關係，對抗上訴人。原審遽謂楊秋澤明知紀子楨、紀政潭出具土地使用同意書，同意偉祺公司於系爭土地上興建房屋，仍願承受系爭土地，應受上開土地使用同意書之拘束，已有可議。次查所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。楊秋澤係因紀政潭積欠其債務，向台中地院聲請強制執行原二六三地號土地，因該土地經第四次公開拍賣無人應買始予承受，其於承受系爭土地後，即另案起訴請求偉祺公司將系爭土地上之建物（含系爭房屋)拆除、返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，於受敗訴判決確定後，即提起本件訴訟，有台中地院七十六年度訴字第二七五四號判決、本院八十九年度台上字第七四八號判決可稽（見第一審卷(二)第二一至二三、五二至五四頁）。似此情形，能否謂依楊秋澤之舉動或其他情事，足以間接推知其默示同意系爭房屋繼續占有使用系爭土地，即滋疑義。原審遽謂楊秋澤於承受系爭土地前已知該土地上建有系爭房屋，其默示同意紀子楨等三十七人之系爭房屋繼續占有使用系爭土地，亦有未合。又民法第四百二十五條之一第一項前段係規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。原審既認魏錦水向紀子楨、紀政潭購買系爭土地，未辦理土地所有權移轉登記，紀子楨等三十七人或其前手向偉祺公司、魏錦水依序購買系爭房屋、各房屋坐落土地，則魏錦水並非系爭土地所有人，且系爭土地及系爭房屋亦非屬同一人所有，能否謂此情形與前開法條規定之情形類似，而得類推適用該法條規定，亦滋疑問。原審見未及此，遽謂紀子楨等三十七人就系爭土地與上訴人間有租賃關係，難謂允洽。再民法第一百四十八條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。楊秋澤係為取償始於強制執行程序中承受系爭土地，楊秋澤及上訴人係為取回系爭土地方訴請紀子楨等三十七人拆屋還地，可否謂其所為違反誠信原則或權利濫用，尚非無疑。原審未詳予推求，遽謂楊秋澤及上訴人請求紀子楨等三十七人拆除系爭房屋、返還系爭土地，其行使權利違反誠信原則，屬權利濫用，尤有未洽。」( 審判長法官陳國禎、受命法官彭昭芬)
案例情形，實務上原來都是以最高法院59年台上字第2490號判例的見解，認為建物使用人不能以其與第三人的債權契約，對抗土地所有權人。但是，最高法院95年第16次民事庭會議決議認為:建物使用人原則上不得執其與第三人的法律關係主張其有使用土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，則可以對抗土 地所有權人。因此，對於類似案件只能由法院視個案依上開標準判斷。(許高山律師提供)
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