不動產專區》》最新重要判決

共有土地與非共有土地一併出售時，共有人應對全部土地行使優先購買權

最高法院103年台上字1248號判決:「土地法第三十四條之一第四項所稱於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。他共有人、承租人既得以同一條件或同樣條件優先承買，共有人或出租人出售土地而通知他共有人、承租人行使優先購買權時，自應以其與買方於買賣契約內約定之相同條件通知，俾他共有人、承租人得以評估是否行使或放棄優先購買權。因被上訴人委託林素鶯所寄發他共有人陳君安、張炳坤等九人及承租人蘇萬居、戴嘉祈等四人、黃燦玉等三人行使優先購買權之通知，僅告知各別共有、承租地號之土地出售，而未告知合併出售系爭四十九筆土地及總價金之條件，即未按系爭買賣契約內容相同條件為通知，應不生通知之效力，縱他共有人、承租人接到該通知後不為表示，亦不生放棄優先購買權之效果。」(審判長法官顏南全，受命法官吳麗惠)
有關共有土地優先購買權的行使，最高法院65字第853號判例明載:「土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」如果出賣人將共有土地與非共有土地一併出售時，共有人行使優先購買權是否須連同其無應有部分的土地一併買受，最高法院多數採肯定見解。(許高山律師提供)