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分管契約不得以多數決終止

最高法院108年度台上字第1278號判決:「按修正前之民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，98年 1月23日修正之民法物權編，乃仿多數立法例，將該條項修正為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人間未能成立分管契約時，於上開規定修正施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此管理決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2項、第4項參照）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定。原審本於認事、採證之職權行使，參酌上開證人證詞及綜合相關事證，合法認定系爭房屋自王黃春桂死亡由其繼承人繼承而分別共有系爭房地後，同意由被上訴人繼續占有使用系爭房屋 1、2樓，上訴人對於被上訴人占有管領系爭房屋1樓歷30餘年，均予容忍，未予干涉，已默示成立分管契約，不得以多數決之系爭會議終止該分管契約，變更系爭房屋管理方法之決定，因而以上揭理由為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違背。」(審判長法官鄭傑夫，受命法官林麗玲)

本判決闡明幾個重點:

1、民法第820條於民國98年 1月23日修正後(自98年7月23日施行)，有關共有物的管理方式可分為:共有人全體訂立分管契約、共有人按多數決所作的分管決定以及法院的分管裁定。

2、案例情形，部分共有人對於他共有人占有管領系爭房屋1樓歷30餘年，均予容忍，未予干涉，最高法院同意二審的見解，認為也可以默示成立分管契約。

3、對於在98年7月22日以前已成立的分管契約，不能在修法後，以多數決的分管決定變更或終止，而仍需按全體同意的方式終止或變更分管契約。(許高山律師提供)