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- 公同共有的祭祀公業土地出售時，除規約另有約定外，派下員有優先權
最高法院107年度台上字第793號判決:「雖祭祀公業陳合興迄未與吳俊賢訂定書面之買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，惟已經由符合規約第11條之處分程序，與吳俊賢就標的物及價金以口頭成立契約，即已合法成立買賣契約。而祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第4 項之規定，自有優先購買權。系爭規約第11條約定之文義，係規範財產處分應經由管理委員會3分之2以上書面同意，乃處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、2 項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權等，系爭規約並無規定，自無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。」(審判長法官沈方維，受命法官魏大喨)
本判決有幾點值得注意:
1、本案例的祭祀公業並未依祭祀公業條例成立法人，故公業名下的財產為全體派下員公同共有。
2、祭祀公業名下公同共有的土地處分時，固有土地法第34條之1的適用，但規約如有特別的約定，可以排除土地法第34條之1的適用。案例情形，原審法院及最高法院均認為，該祭祀公業規約只有明文排除土地法第34條之1第1、2項的適用，並未特約排除同條第4項優先購買權的適用。
再者，可予補充說明者有二:
1、如果是已依祭祀公業條例成立之祭祀公業法人，公業名下的財產為該法人所有，而不再是派下員公同共有，故祭祀公業法人名下土地處分時，派下員自無優先購買權可言。
2、依最高法院109年度台抗字第495號裁定:「土地法第34條之1第5項準用第4 項規定之土地公同共有人優先承購權，固包括公同共有人依同條第1 項規定，由部分公同共有人主導而出售公同共有土地全部之情形。惟仍係以公同共有人對自己之潛在應有部分處分自己之權利，且源於法律授權，而得一併處分他公同共有人之潛在應有部分者為限。倘因繼承而為公同共有土地之出賣，係以被繼承人就全部土地設定最高限額抵押權所擔保之債權為執行債權，即非屬準用第1 項之公同共有人出賣其潛在應有部分，此時公同共有人對該公同共有土地並無優先承購權。」亦即最高限額抵押權人拍賣債務人公同共有的土地時，公同共有人並無優先購買權。(許高山律師提供)
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