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  • 行使優先購買權的承租人,於移轉登記前喪失房屋所有權,買賣契約失效
最高法院 108 年台上字第 2636 號民事判決:「按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人,於出租人之基地出賣時,有依同樣條件優先購買之權,此雖屬成立買賣契約之形成權,承租人一經行使,即與出賣人間成立買賣契約但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭,則該買賣契約效力之存續,自以承租人於基地所有權移轉登記完成前,仍具優先購買資格為要件。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權,而無優先購買之資格時,前開立法目的既無由達成,則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受,買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外,應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效。查上訴人為系爭鐵皮屋之事實上處分權人,與系爭土地共有人存有法定租賃關係,而對於系爭應有部分有優先購買權;系爭鐵皮屋於原審言詞辯論終結前已由沈芳英得標買受,上訴人因而喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權,而不再與系爭土地共有人間存有法定租賃關係,乃原審所認定。上訴人於105年4月19日提起本件訴訟,對楊韻貞主張就系爭應有部分有優先購買權,其起訴狀繕本於同年5月10日送達楊韻貞(見一審卷㈠第48頁),二人間固因而成立買賣契約,然上訴人未取得系爭應有部分之移轉登記,即已喪失承租人資格,房屋拍定人沈芳英復未承受前開買賣契約,揆諸前開說明,應認該買賣契約已失效。」(審判長法官高孟焄,受命法官邱璿如)
本判決認為,承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權,除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受之外,買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效,應予注意。
另本判決亦認為,土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人,於出租人之基地出賣時,有依同樣條件優先購買之權,為成立買賣契約之形成權,而非僅是單純的訂約請求權。但實務上,原告起訴時,大都仍會參考最高法院著有六十五年台上字第二七○一號判例:「上訴人間之買賣,既在土地法修訂(六十四年七月二十四日修訂)以後,則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權,命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記,由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約並協同辦理所有權移轉登記,委無不合」的見解,請求被告應與原告補訂書面契約。(許高山律師提供)
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